Beleggen in vastgoed zonder een huis te kopen

beleggen in vastgoed of een reit kopen

De woningmarkt is volledig vast gelopen. Prijzen blijven overal stijgen. De vraag naar woningen is enorm en het aanbod minimaal. Als je denkt dat de woningmarkt nog steeds interessant is en blijft, maar je wilt of kunt geen beleggingsobject aanschaffen, is er een andere manier om hier in te beleggen. Met minder risico’s en minder gedoe. Dat klinkt interessant toch?

Koop een REIT – Real Estate Investment Trust  of een REIT ETF

Vastgoedbeleggingstrusts (REIT’s) zijn bedrijven die onroerend goed bezitten en exploiteren. Via huur van gebouwen, appartementen, huizen of installaties verdienen deze vastgoedbedrijven hun geld. Als belegger kun je aandelen kopen in REIT’s. Je wordt dan een stukje eigenaar van de individuele vastgoedonderneming net zoals dat bij gewone aandelen gaat.

Er zijn 3 soorten REIT’s

  • Aandelen REIT’s
  • Hypotheek REIT’s
  • Hybride REIT’s

Aandelen REIT’s

Bijna 90% van alle REIT’s zijn REIT’s in aandelen. Vastgoedbeleggingsfondsen bezitten of investeren rechtstreeks in vastgoed met het doel huur te genereren.
Het onroerend goed dat zij bezitten is divers. Denk aan:

  • Winkelcentra
  • Appartementsgebouwen
  • Kantoren
  • Data-centers
  • Zorginstellingen
  • Opslagruimten

Aandelen-REIT’s moeten aandeelhouders minimaal 90% van hun inkomsten betalen in de vorm van dividend.

De grootste aandelen-REIT’s

SymboolNaamSoortMarket CapDividend
AMTAmerican Tower Corporationwireless infra$133 mlrd1.64%
PLDPrologis Incwarehouses$98 mlrd1.80%
CCICrown Castle International Corpinfra$81 mlrd2.73%
EQIXEquinix Incinfra$75 mlrd1.33%
PSAPublic Storageinfra$56 mlrd2.45%
DLRDigital Realty Trust IncOffice$43 mlrd2.90%
SPGSimon Property Group IncRetail$42 mlrd5.20%
SBACSBA Communications CorporationInfra$38 mlrd0.62%
WELLWelltower IncZorg$36 mlrd2.78%
AVBAvalonBay Communities IncResidential$31 mlrd2.81%
EQREquity ResidentialResidential$30 mlrd2.92%

Hypotheek REIT’s (mREIT)

Hypotheek REIT’s beleggen in vastgoedhypotheken. Deze mREIT’s verdienen geld aan de rente van prijsstijgingen in de waarde van de MBS (mortgage backed securities) of aan de rente die wordt geïnd op hypotheken.

De 5 mREIT’s met de grootste market cap

SymbolNaamMarket CapLeverageDividend
NLYAnnaly Capital Management Inc$12 mlrd6.049.95%
AGNCAGNC Investment Corp$8 mlrd7.048.66%
STWDStarwood Property Trust Inc$7 mlrd16.767.62%
NRZNew Residential Investment Corp$5 mlrd6.046.74%
BXMTBlackstone Mortgage Trust Inc$4 mlrd4.527.81%

Hybride REIT’s

Dit soort REIT’s zijn een combinatie van aandelen- en hypotheek-REIT’s. Deze bedrijven beleggen rechtstreeks in zowel onroerend goed als hypothecaire leningen.

Wat is een REIT-ETF?

Dit zijn ETF’s die het grootste deel van hun vermogen beleggen in aandelen-REIT’s en gerelateerde derivaten. REIT ETF’s worden passief beheerd rond een index van beursgenoteerde vastgoedbedrijven. De 2 meest gebruikte benchmarks zijn de MSCI U.S. REIT Index en de Dow Jones U.S. REIT Index.

Welke REIT ETF kan ik kopen bij een Nederlandse broker?

De keuze voor Nederlandse beleggers is beperkt door Europese regels. De meeste in $ genoteerde ETF’s kunnen niet aangekocht worden. Je kunt bij DeGiro, Binck en Lynx ETFs selecteren en als zoekterm [real estate] ingeven. Je krijgt dan een flinke lijst met REIT ETF’s die in Euro’s, ponden, of Dollars worden verhandeld.

Populaire REIT ETF’s zijn:

  • VanEck Vectors Global Real Estate (TRET)
  • iShares US Property Yield (IUSP)

Risico’s van REIT’s

Net zo als de gehele woningmarkt zijn REIT’s ‘overpriced’. Een groot deel van de inkomsten wordt gegenereerd in Amerika. Als daar de rente omhoog gaat of de markt klapt, zullen de prijzen nog harder dalen dan hier. Kijk even naar de grafieken van 2008/2009. Dan zie je hoe hard het kan gaan.

Een ander groot risico zijn de REIT’s die shoppingmalls in hun portefeuille hebben. Al een tijdje lopen deze malls leeg en worden er geen huurders gevonden.

Veel vastgoedbedrijven werken met derivaten of financieren hun gebouwen met nieuwe leningen. Op het moment dat er niet meer aan de renteverplichting kan worden voldaan, gaat de REIT heel snel failliet.

Voordelen van REIT’s

  • Regelmatige uitbetaling van dividend
  • Hoge liquiditeit. Je kan makkelijk verkopen. Met stenen gaat dat niet altijd zo makkelijk
  • Geen onverwachte kosten voor reparaties, verzekeringen of andere voorzieningen
  • Geen gedoe met huurders die niet betalen
  • Bij Binck en Lynx kun je put opties kopen tegen een waardedaling

Vergelijking kopen huis of beleggen in REIT’s

Kopen om te verhuren

Investering

3-kamer appartement:                      € 230.000
8% overdrachtsbelasting                  €   18.400
Modernisering stuken, schilderen,
badkamer                                             €   10.000
notaris en makelaar                           €    2.400

Totaal                                               € 260.800

Maandelijkse kosten

VVE-bijdrage                                    € 110,-
lokaal belastingen, waterschap   € 100,-

 

Welke huur moet je vragen om een bepaald rendement te maken

5% = 1.086,66 + 210 = >          € 1.296,66 huur

4% = 869,33 + 210 = >             € 1.079,33 huur

3,5% = 760,66 + 210 = >          € 970,66 huur

3% = 652,00 + 210 = >             € 862,00 huur

REITs kopen met een bepaald dividend rendement 

260.800 x 4% = € 10.432 =  € 869,33 per maand

260.800 x 3,5% = € 9.128 = € 760,66 per maand

260.800 x 3% = € 7.824 = € 652,- per maand

260.800 x 2,5% = € 6.520 = € 543,33 per maand

Conclusie: een huis, een REIT of de pecunia nog even in je zak houden

Als je verwacht dat de prijsstijgingen nog even door gaan of je overweegt een hedge tegen inflatie, dan is vastgoed in de beleggingsportefeuille een logische keuze.

Denk je dat de huizenbubbel binnenkort leegloopt? Wacht dan met de aankoop totdat de prijzen weer op een lager niveau zijn.

Share on facebook
Share on twitter
Share on linkedin
Share on email

MEER WETEN?

beleggingsvraag stellen

Heb je nog vragen?
stuur gerust een mailtje.